Trong vài năm trở lại đây, ngày càng nhiều người tìm kiếm cụm từ “cách làm bất động sản” trên Google. Không chỉ nhà đầu tư mà cả nhân viên văn phòng, chủ doanh nghiệp, người trẻ mới ra trường đều tò mò: làm nghề bất động sản cần bắt đầu từ đâu, phải học gì, làm gì để không “bỏ nghề giữa chừng” hay “cháy túi” vì thiếu kinh nghiệm.
Bài viết này sẽ giúp bạn nhìn bất động sản như một nghề nghiêm túc – với lộ trình rõ ràng từ giai đoạn chuẩn bị kiến thức, chọn hướng đi, đến cách xây dựng uy tín và phát triển dài hạn. Nội dung được viết theo chuẩn SEO, xoay quanh từ khóa “cách làm bất động sản”, đồng thời vẫn đảm bảo tính thực tế, dễ áp dụng.
1. Hiểu đúng về cách làm bất động sản trước khi lao vào
Nhiều người nghĩ làm bất động sản đơn giản là:
- Đi bán nhà, bán đất để hưởng hoa hồng
- Mua đi bán lại để ăn chênh lệch
- Tham gia vài thương vụ rồi… chờ giá tăng
Thực tế, cách làm bất động sản bài bản sẽ bao gồm hai hướng chính:
- Làm nghề
- Môi giới bất động sản
- Nhân viên kinh doanh tại sàn giao dịch
- Quản lý bán hàng, phát triển dự án, marketing bất động sản…
- Làm nhà đầu tư
- Mua bất động sản để cho thuê
- Mua nắm giữ dài hạn
- Mua – cải tạo – bán lại, tối ưu giá trị tài sản
Bạn có thể chọn một trong hai, hoặc kết hợp: vừa làm nghề để kiếm thu nhập, vừa dùng hiểu biết đó để đầu tư cho bản thân. Điều quan trọng là xác định rõ bạn đang hỏi cách làm bất động sản theo hướng nghề nghiệp hay đầu tư, để có lộ trình phù hợp.
2. Chuẩn bị nền tảng: Kiến thức – tư duy – tài chính
Trước khi bước vào bất cứ cuộc chơi nào, nền tảng quyết định rất nhiều đến khả năng trụ vững. Với bất động sản, bạn cần chuẩn bị ít nhất 3 yếu tố sau:
2.1. Kiến thức cơ bản về bất động sản
Đây là nền tảng tối thiểu, dù bạn làm nghề hay làm nhà đầu tư:
- Các loại hình bất động sản:
- Căn hộ chung cư
- Nhà phố, nhà liền kề
- Biệt thự
- Đất nền, đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất dịch vụ
- Bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse…
- Nắm những khái niệm đơn giản nhưng quan trọng:
- Sổ hồng, sổ đỏ
- Thổ cư, quy hoạch, lộ giới
- Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng (ở mức cơ bản)
- Giá trị tài sản, giá thị trường, giá thẩm định
- Hiểu quy trình mua – bán – chuyển nhượng:
- Đặt cọc
- Hợp đồng mua bán
- Công chứng, sang tên
- Nộp thuế, phí liên quan
Bạn có thể bắt đầu bằng cách:
- Đọc sách, tài liệu về bất động sản và tài chính cá nhân
- Tham gia các khóa học cơ bản, hội thảo, workshop
- Theo dõi các kênh YouTube, fanpage chuyên về bất động sản uy tín
2.2. Tư duy nghề nghiệp và đầu tư
Một trong những cách làm bất động sản đúng là đặt câu hỏi:
- Mình vào nghề vì thấy người khác giàu nhanh, hay vì mình thật sự muốn gắn bó?
- Mình chấp nhận học nghề từ đầu, đi thực tế, gặp khách, bị từ chối nhiều lần chứ?
- Mình chấp nhận bỏ thời gian tìm hiểu pháp lý, quy hoạch, thị trường, thay vì chỉ nghe tin đồn?
Nếu bạn làm nghề: hãy coi đây là một sự nghiệp, không phải công việc tạm thời. Nếu bạn làm nhà đầu tư: hãy coi đây là một kênh tài chính dài hạn, không phải trò chơi may rủi.
2.3. Nguồn lực tài chính
- Nếu bạn làm môi giới: không nhất thiết phải có vốn lớn, nhưng cần có:
- Chi phí di chuyển, điện thoại, marketing cá nhân
- Khoản dự phòng vài tháng sinh hoạt, vì thu nhập có thể không đều trong giai đoạn đầu
- Nếu bạn làm nhà đầu tư: cần xác định:
- Vốn tự có là bao nhiêu
- Có sử dụng đòn bẩy ngân hàng hay không
- Khả năng chịu đựng nếu thị trường chậm lại
Nguyên tắc an toàn: Không dùng 100% số tiền mình có để tất tay vào một thương vụ, và không vay quá sức chịu đựng của dòng tiền.
3. Cách làm bất động sản theo hướng MÔI GIỚI – KINH DOANH
Nếu bạn muốn vào nghề – làm nhân viên kinh doanh, môi giới bất động sản – hãy tham khảo lộ trình sau:
3.1. Chọn môi trường làm việc phù hợp
- Các sàn giao dịch uy tín, có dự án rõ ràng, hệ thống đào tạo bài bản
- Đội nhóm có người dẫn dắt (leader) chịu chia sẻ kinh nghiệm
- Chế độ hoa hồng, thưởng minh bạch
Đừng chỉ nhìn vào lời hứa hoa hồng cực cao, mà hãy quan tâm:
- Nguồn hàng có đều và chất lượng không
- Có được đào tạo về sản phẩm, pháp lý, kỹ năng bán hàng không
- Văn hóa đội nhóm có giúp mình phát triển không
3.2. Học sản phẩm như thuộc lòng
Một trong những cách làm bất động sản chuyên nghiệp là hiểu sản phẩm kỹ hơn cả khách hàng:
- Vị trí chính xác, kết nối giao thông
- Quy mô dự án, tiện ích, chủ đầu tư
- Giá bán, chính sách bán hàng, phương án thanh toán
- Điểm mạnh – điểm yếu so với đối thủ trong cùng khu vực
Khi bạn hiểu rõ sản phẩm, việc tư vấn sẽ tự nhiên, thuyết phục và nhận được niềm tin của khách hàng.
3.3. Phát triển kỹ năng bán hàng và chăm sóc khách
- Cách gọi điện, nhắn tin, hẹn gặp
- Cách đặt câu hỏi để hiểu nhu cầu thật sự của khách
- Cách dẫn khách đi xem nhà, xem dự án
- Cách xử lý từ chối, giải đáp băn khoăn về giá, vị trí, pháp lý
Đừng chỉ chăm chăm bán bằng mọi giá. Cách làm bất động sản bền vững là giúp khách chọn sản phẩm phù hợp, kể cả khi điều đó có thể khiến bạn mất một giao dịch ngắn hạn, nhưng đổi lại là sự tin tưởng dài lâu.
3.4. Xây dựng thương hiệu cá nhân
Ở thời đại số, khách hàng sẽ tìm kiếm bạn trên mạng trước khi quyết định gửi gắm giao dịch. Vì vậy, bạn nên:
- Xây dựng Facebook cá nhân, Zalo, TikTok, YouTube một cách chuyên nghiệp
- Chia sẻ kiến thức, góc nhìn về thị trường, kinh nghiệm mua nhà thay vì chỉ đăng tin bán hàng
- Giữ hình ảnh chỉn chu, tử tế, nhất quán
Đây là cách làm bất động sản thông minh: để khách hàng tự tìm tới bạn, thay vì lúc nào cũng phải đi tìm khách.
4. Cách làm bất động sản theo hướng NHÀ ĐẦU TƯ
Nếu bạn có vốn và muốn làm bất động sản với vai trò nhà đầu tư, hãy đi từng bước:
4.1. Xác định chiến lược đầu tư
Bạn nên chọn một trong các chiến lược phù hợp với mình:
- Đầu tư cho thuê: mua căn hộ, nhà phố, mặt bằng để cho thuê dài hạn
- Đầu tư trung – dài hạn: đất nền khu vực đang phát triển hạ tầng, khu đô thị mới, vùng phụ cận đô thị lớn
- Đầu tư cải tạo – bán lại: mua nhà cũ, cải tạo, nâng cấp rồi bán với giá trị cao hơn
Mỗi chiến lược đòi hỏi khung thời gian, dòng tiền và mức rủi ro khác nhau. Đừng đầu tư chỉ vì thấy người ta lãi nhiều.
4.2. Tập trung vào một khu vực, không ôm đồm quá rộng
Một cách làm bất động sản khôn ngoan là:
- Chọn 1–2 khu vực để nghiên cứu sâu: giá, nguồn cung, nhu cầu, hạ tầng, quy hoạch
- Thường xuyên đi thực địa: xem dự án, xem đất, quan sát đời sống dân cư, hỏi giá từ nhiều nguồn
Khi bạn hiểu sâu một khu vực, bạn sẽ:
- Nhận biết ngay đâu là giá tốt
- Thấy rõ tiềm năng tăng giá hoặc khai thác cho thuê
- Dễ ra quyết định hơn và giảm rủi ro mua hớ
4.3. Xây dựng tiêu chí chọn sản phẩm
Trước khi xuống tiền, hãy đặt ra bộ tiêu chí riêng:
- Ngân sách tối đa là bao nhiêu
- Vị trí: mặt đường, trong ngõ, gần trường – chợ – bệnh viện…
- Pháp lý: sổ đỏ/sổ hồng, đất thổ cư, không vướng quy hoạch
- Khả năng cho thuê hoặc thanh khoản: dễ cho thuê, dễ bán lại hay không
Nếu sản phẩm không đạt tiêu chí, hãy bình tĩnh bỏ qua, đừng mua vì sợ mất cơ hội.
4.4. Quản lý tài chính và đòn bẩy
- Tính toán trước tổng chi phí: giá mua, thuế, phí, sửa chữa, lãi vay (nếu có)
- Ước lượng doanh thu kỳ vọng: cho thuê hoặc chênh lệch khi bán
- Đặt ra mức lợi nhuận tối thiểu chấp nhận được
Một trong những cách làm bất động sản an toàn là: không để đòn bẩy tài chính ảnh hưởng đến toàn bộ quyết định của bạn. Lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro, hãy chọn mức phù hợp với mình, không cần liều lĩnh như ai khác.
5. Những sai lầm thường gặp khi học cách làm bất động sản
5.1. Chỉ nghe theo “tin mật”, “sóng” đám đông
Nhiều người chưa hiểu bản chất thị trường, chưa biết cách đọc quy hoạch, nhưng lại vội bỏ tiền vì:
- Bạn bè rủ
- Nghe tin chuẩn bị làm đường, làm cầu
- Thấy mạng xã hội nói khu này sắp sốt
Đây là cách làm bất động sản cực kỳ rủi ro. Thay vào đó, hãy:
- Tự mình kiểm tra thông tin
- Tham khảo nhiều nguồn
- Đánh giá dựa trên số liệu, hạ tầng thực tế
5.2. Xem nhẹ pháp lý
Dù làm nghề hay đầu tư, pháp lý luôn là bộ lọc quan trọng:
- Đừng vì ham rẻ mà bỏ qua việc kiểm tra sổ sách
- Hạn chế mua bán bằng giấy tờ viết tay, giao dịch không rõ ràng
- Khi cần, hãy nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý hỗ trợ
5.3. Nghĩ rằng bán bất động sản là phải nói cho hay
Thực tế, cách làm bất động sản bền vững là:
- Nói đúng, đủ, trung thực
- Nêu rõ cả điểm mạnh và hạn chế của sản phẩm
- Đặt lợi ích khách hàng lên trước lợi ích ngắn hạn của mình
Khách hàng càng nhiều trải nghiệm, họ càng trân trọng người tư vấn thẳng thắn.
6. Lộ trình gợi ý cho người mới: 6 tháng đầu vào nghề
Nếu bạn đang ở vạch xuất phát và muốn học cách làm bất động sản một cách bài bản, có thể tham khảo lộ trình 6 tháng sau:
- Tháng 1–2:
- Học kiến thức cơ bản: sách, khóa học, tài liệu online
- Chọn một môi trường/sàn giao dịch uy tín để bắt đầu (nếu làm môi giới)
- Đi thực địa nhiều nhất có thể
- Tháng 3–4:
- Tham gia bán hàng, chăm sóc khách, học kỹ năng chốt sale
- Bắt đầu xây dựng thương hiệu cá nhân trên mạng xã hội
- Ghi chép lại tất cả câu hỏi – băn khoăn của khách để nâng cấp kiến thức
- Tháng 5–6:
- Sau khi có vài giao dịch, bắt đầu nghiên cứu nghiêm túc về đầu tư
- Xác định một chiến lược đầu tư nhỏ: ví dụ mua một sản phẩm giá vừa túi tiền hoặc góp vốn với người có kinh nghiệm
- Dùng kinh nghiệm thực chiến để rút ra bộ nguyên tắc của riêng bạn
Điểm quan trọng nhất: đừng nóng vội, hãy xem 6–12 tháng đầu là thời gian học nghề. Khi nền tảng vững, những quyết định sau này sẽ chắc chắn hơn rất nhiều.
7. Kết luận
Tìm kiếm cách làm bất động sản không chỉ là tìm vài mẹo chốt sale hay bí kíp lướt sóng. Đó là hành trình xây dựng:
- Nền tảng kiến thức
- Tư duy nghề nghiệp và đầu tư
- Kỹ năng bán hàng, chăm sóc khách
- Bản lĩnh tài chính và đạo đức cá nhân
Dù bạn chọn làm môi giới hay nhà đầu tư, hãy đi từng bước, bắt đầu từ việc học – trải nghiệm – rút kinh nghiệm. Khi bạn làm bất động sản một cách chuyên nghiệp, nghiêm túc và có trách nhiệm, thị trường sẽ trả lại cho bạn thành quả xứng đáng.
