Tìm hiểu bất động sản thổ cư là gì, ưu điểm của nhà đất thổ cư và kinh nghiệm mua bán an toàn, hiệu quả dành cho người lần đầu mua nhà.
1. Bất động sản thổ cư là gì?
Bất động sản thổ cư là thuật ngữ rất quen thuộc trên thị trường nhà đất Việt Nam. Hiểu đơn giản, đây là loại đất được cơ quan nhà nước cho phép sử dụng vào mục đích ở. Trên loại đất này, người sử dụng có thể xây nhà để ở, xây công trình phục vụ đời sống gia đình, hoặc kết hợp ở và kinh doanh dịch vụ nhỏ tại nhà theo đúng quy định pháp luật.
So với các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, bất động sản thổ cư có tính ổn định, bền vững và tính thanh khoản cao hơn rất nhiều. Bởi nhu cầu ở thật của người dân luôn hiện hữu, không phụ thuộc quá nhiều vào chu kỳ thị trường.
Trong thực tế, bất động sản thổ cư thường bao gồm các nhóm chính sau
- Đất ở tại đô thị thường là nhà phố, nhà trong các khu dân cư, khu đô thị
- Đất ở tại nông thôn thường là nhà vườn, đất thổ cư gắn với vườn ao chuồng
- Nhà ở gắn liền với đất có sổ đỏ đầy đủ và mục đích sử dụng đất là đất ở
Dù ở thành phố hay nông thôn, bất động sản thổ cư vẫn giữ vai trò là tài sản quan trọng nhất của mỗi gia đình, vừa là nơi an cư, vừa là tài sản tích lũy lâu dài.
2. Vì sao bất động sản thổ cư luôn được săn tìm
Nhu cầu ở thật rất lớn
Đất ở là nhu cầu cơ bản của mọi gia đình. Khi kinh tế phát triển, thu nhập tăng lên, mong muốn có một ngôi nhà riêng càng trở nên mạnh mẽ. Chính vì vậy, bất động sản thổ cư gần như luôn có lượng khách hàng quan tâm, kể cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng.
Giá trị tích lũy bền vững
Khác với các kênh đầu tư có biến động mạnh, nhà đất thổ cư thường tăng giá theo thời gian, nhất là tại những khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh hoặc hạ tầng phát triển. Ngay cả khi thị trường điều chỉnh, giá bất động sản thổ cư hiếm khi giảm sâu nếu pháp lý rõ ràng và vị trí tốt.
Dễ khai thác cho thuê và kinh doanh
Với nhà phố thổ cư, chủ nhà có thể vừa ở vừa mở cửa hàng, văn phòng nhỏ hoặc cho thuê một phần mặt bằng. Tại các thành phố lớn, nhiều nhà đầu tư tận dụng nhà thổ cư gần trung tâm để làm phòng cho thuê, homestay, văn phòng nhỏ, mang lại dòng tiền ổn định mỗi tháng.
Tài sản bảo chứng tài chính
Nhà đất thổ cư có pháp lý đầy đủ thường được ngân hàng chấp nhận làm tài sản bảo đảm để vay vốn với hạn mức tương đối cao. Điều này giúp gia chủ linh hoạt hơn trong việc xoay vòng vốn kinh doanh hoặc đầu tư thêm tài sản khác.
3. Các yếu tố quyết định giá trị bất động sản thổ cư
Muốn mua bất động sản thổ cư vừa để ở vừa có khả năng tăng giá tốt, người mua cần quan tâm đến một số yếu tố quan trọng sau.
Vị trí
Vị trí luôn là yếu tố then chốt. Một căn nhà thổ cư nằm gần trung tâm, trục đường lớn, chợ, trường học, bệnh viện, khu công nghiệp hoặc các trục giao thông huyết mạch sẽ có giá cao hơn và tốc độ tăng giá nhanh hơn so với những căn trong ngõ sâu, xa tiện ích.
Không chỉ khoảng cách địa lý, chất lượng môi trường sống xung quanh cũng rất quan trọng. Khu dân cư văn minh, an ninh tốt, đường xá sạch sẽ, ít ngập nước luôn thu hút người mua ở thật.
Pháp lý
Pháp lý là yếu tố không thể bỏ qua. Một bất động sản thổ cư nên có các đặc điểm
- Sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ
- Mục đích sử dụng đất là đất ở hoặc có thể chuyển đổi sang đất ở
- Không tranh chấp, không bị kê biên, không cầm cố hoặc thế chấp chưa được giải chấp
- Không nằm trong diện quy hoạch giải tỏa hoặc mở đường mà chưa được thông báo rõ ràng
Một căn nhà có vị trí đẹp nhưng pháp lý rủi ro sẽ khiến quá trình chuyển nhượng, vay vốn và sử dụng lâu dài gặp rất nhiều khó khăn.
Hạ tầng và tiện ích khu vực
Hạ tầng giao thông xung quanh như đường lớn, cầu, bến xe, tuyến metro tương lai, cao tốc mới sẽ tác động mạnh tới giá trị nhà đất thổ cư. Khi một tuyến đường được mở rộng, một cây cầu mới được xây dựng, hoặc một khu đô thị, trung tâm thương mại mới hình thành, giá nhà đất khu vực đó thường tăng lên rõ rệt.
Bên cạnh đó, sự hiện diện của trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, công viên, khu vui chơi trẻ em cũng là yếu tố giúp bất động sản thổ cư trở nên hấp dẫn hơn với các gia đình trẻ.
Quy hoạch và tiềm năng phát triển dài hạn
Khi cân nhắc mua bất động sản thổ cư, người mua nên dành thời gian tìm hiểu quy hoạch tổng thể của khu vực. Nếu địa phương định hướng phát triển thành khu đô thị vệ tinh, khu công nghiệp lớn, trung tâm dịch vụ hoặc du lịch thì tiềm năng tăng giá nhà đất trong tương lai sẽ rất đáng chú ý.
Ngược lại, nếu khu vực có nguy cơ mở đường giải tỏa, quy hoạch công viên hoặc các công trình công cộng, người mua cần cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền.
4. Kinh nghiệm mua bất động sản thổ cư cho người lần đầu
Đối với những người mới tham gia thị trường, mua bất động sản thổ cư có thể là quyết định tài chính lớn nhất trong đời. Dưới đây là một số kinh nghiệm giúp giảm thiểu rủi ro.
Xác định rõ nhu cầu
Trước khi đi xem nhà, hãy trả lời các câu hỏi
- Mua để ở hay để đầu tư
- Nếu để ở thì ưu tiên gần nơi làm việc, gần trường học hay gần gia đình nội ngoại
- Nếu để đầu tư thì mục tiêu là lướt sóng trong thời gian ngắn hay nắm giữ dài hạn
- Khả năng tài chính thực tế là bao nhiêu, có cần vay ngân hàng không
Xác định được nhu cầu sẽ giúp bạn khoanh vùng khu vực, phân khúc giá, loại hình bất động sản phù hợp, tránh mất quá nhiều thời gian cho những căn nhà ngoài khả năng.
Kiểm tra pháp lý thật kỹ
Khi đã ưng ý một căn nhà thổ cư, người mua nên yêu cầu xem sổ đỏ gốc và các giấy tờ liên quan. Nên đối chiếu thông tin trên sổ với thực tế như diện tích, vị trí, tình trạng xây dựng.
Có thể tra cứu thêm tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên môi trường nơi có bất động sản để kiểm tra xem đất có nằm trong quy hoạch, có tranh chấp hoặc vướng mắc gì không. Việc này mất chút thời gian nhưng giúp hạn chế rất nhiều rủi ro sau này.
Khảo sát khu vực vào nhiều thời điểm khác nhau
Không nên chỉ xem nhà một lần vào ban ngày. Hãy quay lại vào buổi tối hoặc cuối tuần để cảm nhận rõ hơn về môi trường sống, tiếng ồn, lưu lượng giao thông, tình hình an ninh. Một khu phố ban ngày yên tĩnh nhưng buổi tối có thể rất ồn ào do hàng quán, karaoke, xe cộ.
Thương lượng giá dựa trên thông tin thị trường
Trước khi đưa ra quyết định, người mua nên tham khảo giá của những căn nhà tương tự trong khu vực thông qua môi giới, các trang tin bất động sản, hoặc hỏi trực tiếp người dân xung quanh. Khi đã có mặt bằng chung, bạn sẽ tự tin hơn trong việc thương lượng giá với chủ nhà.
Ký hợp đồng đặt cọc và công chứng chặt chẽ
Khi hai bên đã thống nhất giá, nên lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng về thời gian, số tiền, nghĩa vụ mỗi bên nếu một bên vi phạm. Hợp đồng mua bán chính thức cần được lập tại văn phòng công chứng, đi kèm đầy đủ giấy tờ như sổ đỏ, giấy tờ tùy thân của các bên, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu cần.
5. Những rủi ro thường gặp khi mua bất động sản thổ cư
Dù là phân khúc an toàn hơn so với nhiều loại tài sản khác, bất động sản thổ cư vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro nếu người mua thiếu kinh nghiệm.
Mua bán bằng giấy viết tay
Nhiều trường hợp người mua ham rẻ, chấp nhận giao dịch bằng giấy tay, không sang tên sổ đỏ. Cách làm này rất nguy hiểm vì người mua không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp. Ngoài ra, việc chuyển nhượng về sau cũng gặp nhiều khó khăn.
Đất vướng quy hoạch hoặc lộ giới
Một số khu vực nằm trong diện mở rộng đường, xây dựng công trình công cộng. Nếu không tìm hiểu kỹ trước khi mua, sau này nhà có thể bị giải tỏa, cắt xén diện tích hoặc giá trị giảm mạnh do phần diện tích xây dựng bị hạn chế.
Nhà chung sổ, đất chưa tách thửa
Nhiều căn nhà được xây trên phần đất lớn nhưng chưa tách sổ riêng, hoặc chung sổ với nhiều hộ. Việc này dẫn đến rủi ro khó sang tên, khó thế chấp ngân hàng và tiềm ẩn tranh chấp nội bộ. Người mua nên ưu tiên những bất động sản đã có sổ riêng, diện tích rõ ràng.
Thông tin ảo, giá bị đẩy lên
Một số khu vực thường xuất hiện tình trạng thổi giá khi có tin đồn làm đường, xây cầu, xây sân bay. Người mua cần tỉnh táo, không nên vội vàng xuống tiền chỉ vì tin đồn chưa được kiểm chứng.
6. Xu hướng bất động sản thổ cư trong giai đoạn hiện nay
Trong những năm gần đây, bất động sản thổ cư tại các đô thị lớn có xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra vùng ven, nơi quỹ đất còn dồi dào, giá mềm hơn và hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Nhiều gia đình trẻ chấp nhận ở xa trung tâm hơn nhưng được sở hữu nhà rộng rãi, có chỗ để xe, có sân vườn nhỏ và môi trường sống trong lành.
Bên cạnh đó, tại các tỉnh thành đang phát triển khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ, nhu cầu thuê nhà ở của chuyên gia, kỹ sư, người lao động cũng gia tăng. Điều này mở ra cơ hội cho nhà đầu tư mua nhà thổ cư để cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ lưu trú.
Với những người có tầm nhìn dài hạn, việc sở hữu một hoặc vài bất động sản thổ cư tại các khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng đang hoàn thiện được xem là cách tích lũy tài sản bền vững, vừa phục vụ nhu cầu an cư, vừa tạo nền tảng tài chính cho tương lai.
7. Kết luận
Bất động sản thổ cư luôn giữ vai trò trung tâm trong câu chuyện an cư và đầu tư của người Việt. Khi hiểu rõ khái niệm, nắm được các yếu tố tác động đến giá trị tài sản, đồng thời trang bị những kinh nghiệm cơ bản về pháp lý, quy hoạch, thương lượng giá và thủ tục sang tên, người mua hoàn toàn có thể hạn chế rủi ro và tối ưu hiệu quả tài chính.
Dù bạn đang tìm một ngôi nhà nhỏ để ổn định gia đình hay muốn sở hữu thêm một tài sản tích lũy dài hạn, bất động sản thổ cư vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc. Quan trọng nhất là lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, nhu cầu sử dụng và chiến lược tương lai của chính mình.
