Tìm hiểu sự khác biệt giữa bất động sản và động sản, cách ứng dụng trong hợp đồng vay vốn và xây dựng danh mục đầu tư cá nhân an toàn.
1. Bất động sản và động sản, vì sao phải phân biệt rõ?
Trong đời sống hàng ngày chúng ta liên tục giao dịch tài sản. Từ mua căn nhà đầu tiên cho đến mua xe hơi trang bị dây chuyền sản xuất hay đơn giản là góp vốn bằng máy móc thiết bị
Đằng sau mỗi giao dịch là một câu hỏi pháp lý quan trọng, tài sản đó là bất động sản hay động sản
Câu trả lời không chỉ mang tính lý thuyết. Việc phân loại bất động sản và động sản ảnh hưởng trực tiếp đến:
- Cách ký hợp đồng
- Thủ tục sang tên đăng ký
- Khả năng dùng tài sản làm tài sản bảo đảm vay vốn
- Cách tính thuế lệ phí
- Cách xử lý khi tranh chấp xảy ra
Vì vậy nắm rõ những điểm khác nhau giữa hai loại tài sản này là kiến thức nền tảng mà bất kỳ nhà đầu tư hay người đang tích lũy tài sản cũng nên có.
2. Khái niệm cơ bản về bất động sản và động sản
2.1. Bất động sản là gì?
Hiểu một cách đơn giản bất động sản là những tài sản gắn chặt với đất và không thể di dời mà không làm thay đổi kết cấu hoặc giá trị của chúng
Nhóm tài sản này thường bao gồm:
- Quyền sử dụng đất
- Nhà ở nhà phố căn hộ
- Công trình xây dựng như nhà xưởng, tòa nhà văn phòng, khách sạn, nhà kho,…
- Tài sản khác gắn liền với đất và công trình như hạ tầng kỹ thuật sân bãi, đường nội bộ
Đặc trưng lớn nhất của bất động sản là tính cố định theo vị trí. Giá trị của tài sản gắn liền chặt chẽ với nơi nó tọa lạc như mặt tiền, đường hẻm nội bộ, khu dân cư, khu công nghiệp, khu du lịch,…
2.2. Động sản là gì?
Động sản là những tài sản có thể di dời được mà không làm mất đi công năng chính của nó
Ví dụ phổ biến:
- Xe máy ô tô xe tải phương tiện vận chuyển
- Máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất
- Nội thất di động hàng hóa trong kho
- Tiền vàng ngoại tệ một số loại giấy tờ có giá như cổ phiếu trái phiếu
Trong thực tế nhiều tài sản động sản hoàn toàn có thể mang theo khi chuyển nơi ở hoặc chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
3. Tiêu chí quan trọng để phân biệt bất động sản và động sản
Để tránh nhầm lẫn bạn có thể dựa trên bốn tiêu chí chính dưới đây.
3.1. Khả năng di dời
- Bất động sản
Hầu như không thể di chuyển hoặc nếu di chuyển sẽ làm thay đổi kết cấu và giá trị tài sản
Ví dụ phá dỡ một căn nhà rồi xây lại ở nơi khác không được coi là di dời tài sản mà là tạo ra tài sản mới - Động sản
Có thể di dời từ nơi này sang nơi khác trong khi vẫn giữ nguyên công năng
Xe ô tô chạy từ tỉnh này sang tỉnh khác vẫn là cùng một tài sản
3.2. Chế độ đăng ký và quản lý
- Bất động sản thường phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhà đất muốn mua bán chuyển nhượng tặng cho thừa kế đều phải lập hồ sơ sang tên
- Động sản có loại phải đăng ký có loại không. Ví dụ ô tô xe máy cần đăng ký biển số, máy móc nội thất hàng hóa trong kho thì không bắt buộc đăng ký nhưng cần được quản lý bằng sổ sách chứng từ
3.3. Thời gian khai thác giá trị
- Bất động sản thường có vòng đời dài. Một mảnh đất có thể được sử dụng và khai thác qua nhiều thế hệ
- Động sản thường có thời gian sử dụng ngắn hoặc trung bình. Xe ô tô máy móc thiết bị sau một thời gian sẽ hao mòn cần thay mới
3.4. Vai trò trong cấu trúc tài sản của gia đình hoặc doanh nghiệp
- Bất động sản thường chiếm tỷ trọng tài sản dài hạn lớn nhất
- Động sản vừa đóng vai trò công cụ lao động vừa là tài sản tiêu dùng hoặc tài sản tài chính phục vụ đầu tư ngắn và trung hạn
4. Ý nghĩa của việc phân biệt bất động sản và động sản trong thực tế
4.1. Khi ký hợp đồng mua bán
Với bất động sản hợp đồng mua bán phải lập thành văn bản và thường cần công chứng chứng thực. Thủ tục sang tên đăng bộ cũng được quy định rất chặt chẽ.
Với động sản nhiều giao dịch có thể thực hiện đơn giản hơn. Một số trường hợp chỉ cần hóa đơn chứng từ hoặc hợp đồng mua bán không bắt buộc công chứng
Nếu nhầm lẫn giữa hai loại tài sản bạn có thể
- Không đảm bảo đủ điều kiện pháp lý
- Khó chứng minh quyền sở hữu khi xảy ra tranh chấp
- Khó xử lý khi muốn chuyển nhượng hoặc dùng tài sản để bảo đảm cho khoản vay
4.2. Khi vay vốn ngân hàng
Ngân hàng thường ưu tiên nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm
Lý do:
- Giá trị ổn định hơn
- Dễ thẩm định
- Khó bị thất lạc hoặc tẩu tán
Động sản vẫn có thể dùng để thế chấp hoặc cầm cố nhưng điều kiện thường chặt chẽ hơn. Ngân hàng phải kiểm tra kỹ nguồn gốc tài sản tình trạng máy móc xe cộ và rủi ro hao mòn theo thời gian.
4.3. Khi tính thuế phí và lệ phí
Giao dịch liên quan đến nhà đất thường phát sinh các loại thuế phí riêng như:
- Thuế thu nhập từ chuyển nhượng
- Lệ phí trước bạ cho nhà và đất
- Phí thẩm định hồ sơ
Trong khi đó giao dịch động sản như mua bán ô tô máy móc có cơ chế thuế và lệ phí khác. Hiểu rõ tài sản mình đang giao dịch thuộc nhóm nào giúp bạn chủ động hơn về chi phí tổng thể
5. Bất động sản và động sản dưới góc nhìn đầu tư cá nhân
5.1. Bất động sản tài sản gắn với an cư và tích lũy dài hạn
Với đa số gia đình bất động sản thường là:
- Nơi an cư
- Tài sản tích lũy lớn nhất
- Cơ sở để tạo dòng tiền thụ động thông qua cho thuê
Đặc điểm khi đầu tư bất động sản:
- Cần vốn ban đầu lớn
- Thời gian nắm giữ thường dài
- Ít biến động trong ngắn hạn nhưng có thể biến động mạnh khi có thay đổi về quy hoạch hạ tầng
5.2. Động sản tài sản linh hoạt và đa dạng
Nhóm động sản phục vụ đầu tư khá phong phú:
- Xe tải xe chuyên dụng phục vụ kinh doanh vận tải
- Máy móc công nghệ mới giúp tăng năng suất sản xuất
- Hệ thống thiết bị cho thuê như máy phát điện giàn giáo thiết bị xây dựng
- Tài sản tài chính như cổ phiếu trái phiếu chứng chỉ quỹ
Động sản thường có những điểm mạnh:
- Dễ mua vào bán ra hơn
- Khả năng tạo dòng tiền nhanh hơn trong một số mô hình kinh doanh
- Phù hợp với người có vốn vừa phải muốn xoay vòng nhanh
Tuy vậy động sản cũng dễ hao mòn lạc hậu công nghệ và chịu ảnh hưởng rõ rệt khi thị trường kinh doanh gặp khó khăn.
5.3. Xây dựng chiến lược kết hợp bất động sản và động sản
Một danh mục tài sản cân bằng nên có cả hai nhóm:
- Bất động sản đóng vai trò cốt lõi bảo toàn giá trị trong dài hạn
- Động sản giúp linh hoạt về dòng tiền và tạo cơ hội tăng trưởng trong trung và ngắn hạn
Ví dụ:
- Gia đình sở hữu một căn nhà để ở và một lô đất làm tài sản dự phòng
- Doanh nghiệp nhỏ sở hữu nhà xưởng là bất động sản và đầu tư thêm dây chuyền máy móc là động sản để mở rộng sản xuất
- Nhà đầu tư cá nhân vừa nắm giữ căn hộ cho thuê vừa đầu tư danh mục cổ phiếu trái phiếu để tận dụng sức mạnh của thị trường vốn
6. Sáu lưu ý thực tế khi quản lý bất động sản và động sản
1. Ghi chép và lưu trữ hồ sơ đầy đủ
Giữ bản gốc giấy tờ nhà đất sổ bảo hành hồ sơ mua bán xe cộ máy móc
Điều này giúp bạn chứng minh quyền sở hữu và hỗ trợ thẩm định khi vay vốn
2. Thường xuyên rà soát pháp lý
Với bất động sản nên kiểm tra thông tin quy hoạch
Với động sản có đăng ký như ô tô nhớ cập nhật thông tin chủ sở hữu khi mua bán tránh để giấy tờ vẫn đứng tên chủ cũ
3. Đánh giá vòng đời tài sản
Nhà đất có thể gắn bó lâu dài
Máy móc xe cộ thiết bị công nghệ cần được tính toán vòng đời để lên kế hoạch khấu hao và thay mới hợp lý
4. Bảo hiểm cho tài sản quan trọng
Bất động sản có thể mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc hoặc tự nguyện
Động sản như ô tô máy móc giá trị cao nên được bảo hiểm để giảm thiểu thiệt hại khi rủi ro xảy ra
5. Cân nhắc tính thanh khoản
Không nên dồn toàn bộ tài sản vào bất động sản nếu bạn còn nhiều kế hoạch kinh doanh cần vốn
Song cũng không nên chỉ giữ động sản ngắn hạn mà thiếu tài sản nền tảng dài hạn
6. Lập kế hoạch chuyển giao tài sản cho thế hệ sau
Bất động sản và động sản đều cần được tính toán trong kế hoạch thừa kế
Các thành viên trong gia đình sẽ dễ tránh tranh chấp khi đã có thỏa thuận rõ ràng từ sớm
7. Kết luận
Phân biệt rõ bất động sản và động sản không chỉ là vấn đề thuật ngữ pháp lý. Đó là bước khởi đầu để mỗi người quản trị tài sản một cách chuyên nghiệp hơn
- Khi hiểu tài sản của mình thuộc nhóm nào bạn sẽ biết cần làm những thủ tục gì
- Khi nắm được ưu điểm và hạn chế của từng nhóm bạn có thể chọn kênh đầu tư phù hợp với mục tiêu tài chính
- Khi kết hợp hài hòa bất động sản và động sản trong cùng một danh mục bạn sẽ xây dựng được nền tảng tài chính vững vàng cho tương lai
Dù bạn đang chuẩn bị mua căn nhà đầu tiên đầu tư thêm đất hoặc sắm máy móc xe cộ để mở rộng kinh doanh.
Việc dành thời gian tìm hiểu bản chất của bất động sản và động sản luôn là khoản đầu tư kiến thức xứng đáng.
